全面成本管理在項(xiàng)目中的應(yīng)用

摘 要：本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的內(nèi)涵和特點(diǎn),指出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本管理的重要性和原則,針對性地提出了相應(yīng)的實(shí)施對策。
關(guān)鍵詞：全面成本管理 項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的內(nèi)涵和特點(diǎn)
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理定義為：房地產(chǎn)全面成本管理是在某種制度安排和一定的制度環(huán)境下的一項(xiàng)貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目管理活動(dòng)的整個(gè)過程,涉及項(xiàng)目投標(biāo)、中標(biāo)簽約到設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場施工、竣工驗(yàn)收、直至工程決算的各個(gè)環(huán)節(jié),都力爭降低各種耗費(fèi),以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的動(dòng)態(tài)管理控制活動(dòng)。其成本控制內(nèi)容包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等實(shí)物成本與工程項(xiàng)目管理制度形成與運(yùn)行的制度成本，主要體現(xiàn)“動(dòng)態(tài)性、全面性、全員性、全過程”的成本管理模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理要符合房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)、生產(chǎn)特點(diǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下方面：
　　(一)成本分層核算與歸集。
    房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理制和部門制。房地產(chǎn)企業(yè)按照其施工的特點(diǎn)和要求需具備以下部門:策劃部、設(shè)計(jì)規(guī)劃部、項(xiàng)目施工部、銷售部、質(zhì)量部、用戶回訪部、人力資源部等等。每個(gè)部門的成本各自管理,最終再統(tǒng)一到項(xiàng)目經(jīng)理部。
　　(二)階段點(diǎn)成本控制與反饋制。
　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長,設(shè)計(jì)的部門和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進(jìn)行相應(yīng)的成本管理,這也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展全面成本管理的前提。同時(shí)在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理時(shí)要實(shí)現(xiàn)反饋制,及時(shí)將信息反饋給經(jīng)理層或者最高管理層,以便全面成本管理的順利進(jìn)行。
　　(三)以單項(xiàng)工程進(jìn)行成本歸集。
　　 以單項(xiàng)工程進(jìn)行成本歸集便于核算和分析。
　　(四)動(dòng)態(tài)性。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制與質(zhì)量,進(jìn)度控制是不能完全分開的,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制系統(tǒng)。
二、推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的重要性
　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,成本管理目標(biāo)無疑是最重要的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是商業(yè)行為,是以利潤最大化為目標(biāo)的,質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)是圍繞著成本目標(biāo)來進(jìn)行的。施工企業(yè)中標(biāo)并與業(yè)主簽訂合同后,合同價(jià)格隨之確定,企業(yè)要想獲得盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益,只有把管理的基點(diǎn)放在項(xiàng)目成本管理上,切實(shí)控制和降低成本。而隨著市場越來越規(guī)范、透明,開發(fā)商再以低水平的項(xiàng)目管理方法去開發(fā)項(xiàng)目變得越來越困難。房地產(chǎn)行業(yè)肯定將進(jìn)行一番洗牌,只有那些管理成本低、資金實(shí)力雄厚、品牌信譽(yù)好的企業(yè)才會(huì)最后生存下來。這樣在項(xiàng)目成本管理上面就必須采用一些先進(jìn)的科學(xué)的項(xiàng)目成本管理方法,全面成本管理便是科學(xué)成本管理的重要途徑。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的原則
    (一)全面性原則。
    全面性成本控制要求對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營全過程的全部生產(chǎn)要素進(jìn)行控制和管理。其內(nèi)涵包括三點(diǎn):全員的成本管理、全過程的成本管理、全要素的成本管理。
　　(二)例外管理的原則。
　　“例外管理”是西方國家在企業(yè)經(jīng)營者管理上要求人們把注意力放到不正常的、關(guān)鍵性問題上的一種管理方法。特別是在對成本指標(biāo)日�？刂频闹T多方面,確定“例外”的標(biāo)準(zhǔn)通常有重要性、一貫性、可控性和特殊性。
　　(三)整體性原則。
　　成本管理的整體性原則要求把整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)作一個(gè)整體來對待,一是要求各個(gè)階段要按照整體性原則來管理,對于每個(gè)階段中各個(gè)小階段和小環(huán)節(jié)都要統(tǒng)一管理,同時(shí)每個(gè)小階段也應(yīng)按照整體性原則來管理。
　　(四)系統(tǒng)性原則。
　　現(xiàn)代成本管理普遍采用分級管理、職責(zé)分擔(dān)的組織方法,即將成本按照成本發(fā)生地和責(zé)任歸屬等標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到各職能部門和各級管理層次,形成按層次劃分的的垂直系統(tǒng)和按職能劃分的水平分系統(tǒng)。各部門都對歸屬自己的可控部門實(shí)施歸口分級管理。
　　(五)責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。
　　成本管理的責(zé)權(quán)利原則是指成本管理要真正發(fā)揮作用必須嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制要求,貫徹責(zé)權(quán)利結(jié)合原則。權(quán)是指賦予管理主體在規(guī)定的范圍內(nèi)決定費(fèi)用開支與否以及開支多少的權(quán)利,使其能夠控制;責(zé)是賦予成本管理主體管理責(zé)任成本的責(zé)任,使其有控制成本的外在壓力;利是定期考核評價(jià)管理主體的管理業(yè)績,以決定懲罰,這是其內(nèi)在動(dòng)力。
　　(六)成本——效益原則。
　　用成本——效益原則來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理系統(tǒng),就是要求系統(tǒng)的功能效益超過建立和完善系統(tǒng)的耗費(fèi)。
　　(七)開源與節(jié)流相結(jié)合的原則。
　　成本管理的重點(diǎn)還必須從單純依靠節(jié)流的方法轉(zhuǎn)變到開源和節(jié)流雙管齊下的方法上來,抓好產(chǎn)品投產(chǎn)錢的成本管理,開展價(jià)值工程活動(dòng),加強(qiáng)質(zhì)量成本管理,充分挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力,增收節(jié)支,同時(shí)根據(jù)成本效益分析和量本利分析,把成本、業(yè)務(wù)量和利潤之間進(jìn)行有機(jī)結(jié)合,真正實(shí)現(xiàn)以利潤最大化為目標(biāo)的最佳成本和最佳產(chǎn)銷量,有效地發(fā)發(fā)揮反饋性成本管理的作用。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的實(shí)施策略
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理實(shí)施組成。
    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理并不是單純是財(cái)務(wù)部門的一項(xiàng)業(yè)務(wù),而是涉及到房地產(chǎn)企業(yè)全員的管理行為,其體系研究涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本發(fā)生的全過程以及參與其中的全部要素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本管理不僅要建立起一整套成本管理體系,還要建立起一整套的管理評價(jià)體系。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理是全員、全過程、全要素的綜合性的成本管理。
　　1、全員成本管理。
　　從空間上說,全面成本管理就是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門成員成本管理,既包括專職成本管理人員進(jìn)行的成本管理,也包括各個(gè)項(xiàng)目部、班組以及設(shè)計(jì)、技術(shù)、采購、施工、行政管理等各職能部門廣大職工參與的成本管理。全員成本管理的核心是將成本管理目標(biāo)與各個(gè)成本責(zé)任部門、單位、班組以及個(gè)人應(yīng)負(fù)責(zé)的責(zé)任成本相結(jié)合,把成本考核的指標(biāo)直接與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤,形成經(jīng)濟(jì)核算、經(jīng)濟(jì)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)利益緊密結(jié)合的全員成本目標(biāo)管理系統(tǒng)。
    2、全過程成本管理。
　　從時(shí)間上說,全面成本管理就是對影響建筑產(chǎn)品全生命周期成本形成的全過程進(jìn)行管理,包括事前管理、事中管理和事后管理。事前管理包括設(shè)計(jì)、采購和投入生產(chǎn)前的成本管理;事中管理指項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本管理;事后管理包括維修、保養(yǎng)和使用中的成本管理。成本的事前管理是全過程成本管理的關(guān)鍵和基礎(chǔ),對于成本形成具有導(dǎo)向的控制作用。而在項(xiàng)目實(shí)施過程中,從投料起對成本的形成和偏離成本目標(biāo)的差異進(jìn)行的日常管理控制,把可能導(dǎo)致?lián)p失或浪費(fèi)的苗頭,消滅在萌芽狀態(tài),而且隨時(shí)運(yùn)用成本計(jì)算信息進(jìn)行分析研究,把偏離目標(biāo)的差異,及時(shí)地反饋給責(zé)任部門和個(gè)人,及時(shí)采取糾正措施。事后管理則應(yīng)計(jì)算項(xiàng)目的實(shí)際成本,包括在整個(gè)使用期內(nèi)有關(guān)使用、維修和保養(yǎng)等全部支出。
    3、全要素成本管理。
　　全要素成本管理是指在房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中要素的使用和管理成本。其主要內(nèi)容包括由人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等實(shí)物成本引起的工程成本與工程項(xiàng)目管理制度形成與運(yùn)行的制度成本。很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全要素成本管理時(shí),往往只注重直接成本,認(rèn)為成本絕大部分是由工人工資、施工材料等的費(fèi)用引起的,而沒有注意到其中還有很多的間接成本以及有合約雙方約定形成的制度成本,這樣往往會(huì)導(dǎo)致成本管理的漏洞。
    （二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的實(shí)施要點(diǎn)。
　　1、建立成本管理組織體系,形成成本管理網(wǎng)絡(luò)。
　　全面成本管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的管理系統(tǒng)工程,必須有一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)班子極其領(lǐng)導(dǎo)下的組織體系作保證。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立成本管理中心,由企業(yè)經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo),作為企業(yè)成本管理和控制的中樞。負(fù)責(zé)整個(gè)企業(yè)成本管理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和考核工作,對本企業(yè)經(jīng)營的效益負(fù)完全責(zé)任。各項(xiàng)目部,成立以項(xiàng)目經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)的成本管理小組,對本項(xiàng)目部的成本管理工作負(fù)完全責(zé)任。班組長對本班組的成本控制負(fù)完全責(zé)任。企業(yè)的管理部門為任何一個(gè)項(xiàng)目部提供服務(wù)并實(shí)施監(jiān)督,同時(shí)項(xiàng)目部也要分設(shè)相關(guān)的人員與管理部門協(xié)調(diào)溝通。
    2、加強(qiáng)成本教育體系,提高職工成本意識。
　　成本管理工作涉及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、技術(shù)及管理各個(gè)方面。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立職工職業(yè)繼續(xù)教育體系,把成本教育深入到工程、技術(shù)、生產(chǎn)領(lǐng)域, 使全廠職工都樹立“我為成本負(fù)責(zé)”和“下道工序就是顧客”成本意識,做到成本控制一環(huán)扣一環(huán)。
　　3、實(shí)行成本分級歸口管理,建立成本責(zé)任體系。
　　成本分級歸口管理是在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由各級單位、各個(gè)部門分別進(jìn)行相關(guān)的控制,其實(shí)質(zhì)是成本管理的責(zé)任制度。成本分級歸口管理主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容:一是正確、恰當(dāng)?shù)靥幚砉��?(即成本管理中心)與下屬各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營單位在成本管理中的關(guān)系,以總部為主,明確各生產(chǎn)經(jīng)營單位的成本管理內(nèi)容,使二者有機(jī)結(jié)合起來;二是正確處理財(cái)務(wù)部門與其他業(yè)務(wù)部門在成本管理中的關(guān)系。明確各部門成本管理的內(nèi)容,成本管理中心將財(cái)務(wù)工作同生產(chǎn)、技術(shù)、勞動(dòng)工資、設(shè)計(jì)等工作有機(jī)地結(jié)合起來,形成一個(gè)貫穿整個(gè)公司上下、連接整個(gè)公司左右的成本控制系統(tǒng)。
　　4、建立全面成本管理的指標(biāo)體系。
    成本管理的指標(biāo)體系使成本管理責(zé)任具體化,形成“職工保班組、班組保項(xiàng)目部、項(xiàng)目部保整個(gè)企業(yè)”的目標(biāo)成本保證體系。從成本管理層次考慮,成本指標(biāo)可以按照公司成本管理中心、處室、項(xiàng)目班組和崗位各個(gè)層次建立。成本管理中心指標(biāo)主要是建筑產(chǎn)品總成本、成本降低額和降低率、成本利潤率;處室指標(biāo)主要是采購成本、處室歸口負(fù)責(zé)的成本費(fèi)用;項(xiàng)目指標(biāo)主要是產(chǎn)品的完工成本和輔助成本;班組成本主要是材料消耗定額、工時(shí)成本和材料消耗費(fèi)用;崗位指標(biāo)主要是材料消耗定額和工時(shí)定額。
　　5、建立全面成本管理的核算體系。
　　公司成本管理中心將目標(biāo)成本層層下發(fā),項(xiàng)目部在完成一定進(jìn)度和質(zhì)量任務(wù)的條件下對成本實(shí)行包干,實(shí)際成本低于成本指標(biāo),可按節(jié)約額的一定比例提獎(jiǎng); 反之,實(shí)際成本超過成本指標(biāo),要求用以后的節(jié)約額彌補(bǔ)或扣罰工資性支出。項(xiàng)目成本核算進(jìn)而分解出崗位成本責(zé)任,通過層層分解,分清各級各崗位的降低成本目標(biāo)和責(zé)任,并通過責(zé)任合同的形式落實(shí)到人,建立約束機(jī)制。通過與獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤,建立激勵(lì)機(jī)制。通過建立企業(yè)成本管理體系,確保成本管理工作整體的高質(zhì)量的運(yùn)行。
    6、建立科學(xué)的全面成本管理評價(jià)體系。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本管理是否合理,是否與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀相符合,是否與企業(yè)的長期發(fā)展方向相符合,這就要有一個(gè)評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn),因此,建立一整套科學(xué)的全面成本管理評價(jià)體系就顯得尤為重要。這個(gè)評價(jià)體系不僅可以窺探出全面成本管理體系的不足,而且還可以作為全面成本管理體系進(jìn)一步改進(jìn)的指向。(注：資料來源：項(xiàng)目管理者聯(lián)盟)



                                                                              2010-6-1