淺析房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)項(xiàng)目管理

    在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，廣義的項(xiàng)目管理是指包括“項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目建成管理”等幾個(gè)過程�！绊�(xiàng)目建設(shè)”做為廣義地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中關(guān)健的一環(huán)，在整中項(xiàng)目開發(fā)中有其至關(guān)重要的地位。建設(shè)項(xiàng)目是指需要一定的投資，經(jīng)過決策和實(shí)施的一系列程序，在一定的約束條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的特定過程，在房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)項(xiàng)目管理應(yīng)包含有項(xiàng)目統(tǒng)籌管理及項(xiàng)目施工管理。
　　項(xiàng)目統(tǒng)籌管理應(yīng)包含項(xiàng)目的定位、銷售（或租賃），服務(wù)及各部門協(xié)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，開發(fā)商各部門的協(xié)調(diào)及嚴(yán)密組織是一確保項(xiàng)目成功的關(guān)健要素，嚴(yán)密組織是在各項(xiàng)管理制度及考核制度完善的前提下完成的。是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)施工全過程的管理包括：
    招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理、資金流管理、施工組織管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及竣工交付管理，它的意義在于合理的資金，提高資金利用率和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位計(jì)劃。在工程項(xiàng)目管理中。
　　“了解分析—方案制定—資源安排—方案調(diào)整—實(shí)施檢查”等步聚是始終需要遵循的原則。房地產(chǎn)工程建設(shè)的管理大抵會(huì)由以下要素構(gòu)成：成本—質(zhì)量—工期。而在三個(gè)要素中又包含了“合同管理、信息管理及組織協(xié)調(diào)”。
　　成本控制是地產(chǎn)開發(fā)中工程建設(shè)項(xiàng)目管理的第一步聚，要完善這一步聚，就應(yīng)該要有完善的成本計(jì)劃合約管理。
一、成本計(jì)劃中所包含的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是控制成本的主要因素：
　　工程項(xiàng)目管理應(yīng)在設(shè)計(jì)的全過程跟進(jìn)檢查、協(xié)調(diào)、確保設(shè)計(jì)有差著達(dá)到完成項(xiàng)目計(jì)劃的目標(biāo)，與設(shè)計(jì)師的溝通及領(lǐng)導(dǎo)層設(shè)計(jì)意愿和項(xiàng)目意愿的準(zhǔn)確傳達(dá)理解是設(shè)計(jì)計(jì)劃成本的差分。這一步聚與工程實(shí)施過程中的成本控制是一種必然關(guān)系。而實(shí)施中成本的控制是工程管理概念是否完善的測(cè)尺。準(zhǔn)確的成本控制就是完善的工程管理的必要手段，在此過程“方案調(diào)整”是一種控制成本的手段。在工程過程中項(xiàng)目計(jì)劃總是會(huì)遇到設(shè)計(jì)變更或事實(shí)變更等，這些都是成本變化的原固。風(fēng)險(xiǎn)控制在這里就是“制定一種制度，強(qiáng)制禁止某種活動(dòng)”和“損失款防和損失減少的手段”。
二、合約管理：
    在工程項(xiàng)目過程中，優(yōu)秀的過程實(shí)施者是需要完善的合約來管理的，一份好的合約能將成本風(fēng)險(xiǎn)成功的轉(zhuǎn)移及實(shí)現(xiàn)由低成本高質(zhì)量的必要要素。而招標(biāo)過程是實(shí)現(xiàn)完全合約管理的構(gòu)成要素，招投標(biāo)過程可以讓建設(shè)方更多的了解過程實(shí)施者及控制過程實(shí)施的各個(gè)方面，完善的招標(biāo)制度中減少風(fēng)險(xiǎn)的手段和要素，合約管理在項(xiàng)目管理中應(yīng)作為相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)部門存在，與工程管理部門形成管理鏈條。
　　質(zhì)量管理也就是“目標(biāo)控制，”“目標(biāo)”是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層編制的一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃，質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的塔基，項(xiàng)目管理者就該企業(yè)提供目標(biāo)編制的依據(jù)，目標(biāo)的編制應(yīng)有利于組織，有利于合同和有利于全過程管理。將工程的質(zhì)量管理按了解分析—方案制定—資源安排—檢查協(xié)調(diào)—實(shí)施調(diào)整幾個(gè)要素來控制。
1、了解分析： 項(xiàng)目管理論壇
　　工程管理都只有將項(xiàng)目工程深入了解后才能在專業(yè)的范圍內(nèi)對(duì)工程項(xiàng)目提出管理方法，對(duì)過程中可能出現(xiàn)的問題及過程風(fēng)險(xiǎn)只有通過深入的分析才能有針對(duì)的制定對(duì)應(yīng)的方法。
2、方案制定：
　　工程管理方案是一條聯(lián)系全過程的線。在地產(chǎn)工程管理中，管理方案是過程實(shí)施者參照的目標(biāo)。只有能讓實(shí)施者接受的方案才是可行的方案，在方案中應(yīng)要重點(diǎn)考慮：進(jìn)度計(jì)劃資源供應(yīng)，成本控制、風(fēng)險(xiǎn)管理和質(zhì)量因素的控制（4MIE：人材料、機(jī)械、方法、環(huán)境）。
3、資源安排：
　　在項(xiàng)目過程中，項(xiàng)目的變化是造成資源安排變化的原因而資源安排蝗調(diào)整是繼續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的要素。完善的管理組織的建立是資源安排的第一步。而資金流的安排是在合約管理的前提下，實(shí)現(xiàn)低投入高回報(bào)的關(guān)健。其間還應(yīng)包括與實(shí)施者協(xié)調(diào)其資源安排的過程。
4、檢查協(xié)調(diào)：
　　隨著項(xiàng)目的進(jìn)行。管理者必須要做好日常的核查的工作，包括“方案核查、現(xiàn)場(chǎng)核查、資料檢查、資源檢查”等內(nèi)容，現(xiàn)場(chǎng)檢查是工程管理的“樞紐站”，是將各專業(yè)管理聯(lián)系在一起的“繩結(jié)”，是反映管理的一面“鏡子”，是質(zhì)量目標(biāo)貫徹執(zhí)行法規(guī)的“焦點(diǎn)”，協(xié)調(diào)是過程實(shí)施中的干擾和障礙，以達(dá)成決策共識(shí)、計(jì)劃共同、協(xié)調(diào)應(yīng)包括“內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)，近外層關(guān)系的協(xié)調(diào)和遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào)，內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)包括“項(xiàng)目部?jī)?nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)，項(xiàng)目部與企業(yè)的關(guān)系及項(xiàng)目部與作業(yè)層的關(guān)系，而與項(xiàng)目存直接或間接合同關(guān)系的近外層關(guān)系的協(xié)調(diào)是重點(diǎn)，但已決不能忽略與無直接合同關(guān)系以及政府各部門的遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào)。遠(yuǎn)外層關(guān)系往往會(huì)成為項(xiàng)目計(jì)劃的直接引子。在協(xié)調(diào)包含有“人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，組織關(guān)系的協(xié)調(diào)，供求關(guān)系的協(xié)調(diào)，“協(xié)作配合的協(xié)調(diào)”“約束關(guān)系的協(xié)調(diào)”，其中法律法規(guī)的約束關(guān)系的協(xié)調(diào)和合同約束的協(xié)凋是工程協(xié)調(diào)的“保險(xiǎn)箱”。
5、實(shí)施調(diào)整：
　　隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，項(xiàng)目目標(biāo)及過程方案的變化，方案的可執(zhí)行性會(huì)隨即發(fā)生變化。此時(shí)就必須進(jìn)行方案調(diào)整以確保項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在此過程中執(zhí)行前4項(xiàng)工作。工期也就是項(xiàng)目完成所需要的時(shí)間，工期的控制首先要體現(xiàn)在管理方案中，在合約管理中形成必要要素，在實(shí)施過程中協(xié)調(diào)達(dá)到與實(shí)施者的協(xié)調(diào)是確保完成計(jì)劃的必需手段，不能單純的依賴合約管理及事實(shí)成本控制。

                                                                             2009-9-11